寧夏海沃空間---“無邊界辦公”寫字樓，你不知道的未來辦公模式！

寧夏海沃空間共享辦公

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無邊界辦公，不是消融工作與生活的邊界，而是消融辦公室之間的物理邊界、團隊之間的管理邊界——前者是寫字樓的產(chǎn)品邏輯，后者是企業(yè)管理邏輯。之所以同時論述這兩個方面，是因為我們認為，不理解企業(yè)管理特性即B端客戶需求，是不可能研發(fā)有前瞻性與針對性的空間產(chǎn)品的。
員工是寫字樓的用戶，企業(yè)是寫字樓的客戶，需要找到連接的橋梁并平衡之。舒適合理的空間設計、高效便捷的辦公設施和合理的工作制度，是實現(xiàn)無邊界辦公的支撐。

無邊界辦公空間的打造，重點關注協(xié)作、效率、健康三個維度。

理想的辦公空間需要同時滿足員工之間、員工與公司、公司與外部之間的三種形式的連接。由于科技技術和管理理念的推動，員工將逐步擺脫空間束縛和管理制約，在適應的空間高效完成工作并與團隊保持一致。辦公空間從隔間走向分區(qū)式、從分區(qū)式走向分布式，空間界面模糊，促使辦公體驗發(fā)生革命性改變.

分布式協(xié)作帶來辦公場所改變，并進一步變革寫字樓空間組合邏輯。未來的工作場所需要支持分布式協(xié)作，為員工提供舒適的專注區(qū)域，讓他們可以在此長時間的使用移動辦公設備工作與連接。這讓人想起共享辦公的某些特質(zhì)。

多業(yè)態(tài)運營
員工及其工作團隊可能在園區(qū)或大樓的任何地點工作或交流，那么就要求寫字樓提供更多元、更專業(yè)的配套服務。那些不知道如何準確界定其功能和服務的空間將會蓬勃發(fā)展：咖啡廳一樣的工作室、酒廊一樣的討論區(qū)、書吧一樣的個人專注區(qū)、如同品牌館也是線上銷售的洽談室、傳統(tǒng)辦公園區(qū)與寫字樓必須加強多業(yè)態(tài)運營以滿足分布式協(xié)作，如同集合店至于商業(yè)建筑，“集合空間”是無邊界辦公的重要載體。

精細化物業(yè)管理
辦公室誰在用，有什么辦公需求……傳統(tǒng)寫字樓的物業(yè)公司并沒有特別關注這些，在均質(zhì)化理解客戶之后做出的經(jīng)營決策便是提供基礎物業(yè)服務。物業(yè)服務不與企業(yè)生存發(fā)展聯(lián)系，這是催生聯(lián)合辦公這一新事物的主要原因之一。聯(lián)合辦公實際上填補了物業(yè)服務的空白，銜接的是企業(yè)經(jīng)營的日常需求，如會客、物流、展示、設施管理、生活配套——盡管瑣碎，但卻是強需求且市場巨大。
圍繞無邊界辦公的精細化物管集合各類商務配套服務，成為獨一無二的線下聚客平臺，我們稱之為“超級前臺”。超級前臺不僅是大樓的禮賓門面，還是每家公司的前臺，面向整棟樓提供辦公配套服務。

精細化物管，是物業(yè)管理往前走了觸及客戶的最后一小步，也是物業(yè)管理的革命性一大步。這是因為基礎物業(yè)服務也會面臨垂直細分整合：距離用戶較遠的服務將外包以進一步壓縮成本、穩(wěn)定品質(zhì)，而留下的貼合商務用戶的定制化服務成為核心競爭力與盈利基石。

連鎖經(jīng)營
分布式協(xié)作改變了組織所需的空間數(shù)量與空間分布。無邊界辦公賦能組織能夠從更廣泛的地理范圍內(nèi)招募人才、在多個辦公地點之間統(tǒng)籌生產(chǎn)力。未來的無邊界辦公服務商一定是連鎖發(fā)展，讓客戶的經(jīng)營以最有效的投資組合方式進行空間分布。分布式協(xié)作把城市空間進行資源的有機整合，通過運營管理真正聯(lián)動起來，這就涉及到多個項目的規(guī)劃設計與招商引導統(tǒng)籌。無邊界辦公，要求運營管理與資產(chǎn)服務不僅要圍繞客戶，更提出了更高的需求：圍繞用戶圈層。當會員用戶認證進入了辦公空間，想得到的是穩(wěn)定、均質(zhì)的體系化辦公空間服務。從用戶服務到全新系統(tǒng)規(guī)劃，恰是連鎖經(jīng)營的挑戰(zhàn)與機遇。

產(chǎn)業(yè)聚集

企業(yè)可以分布式組合，促進寫字樓客戶行業(yè)細分。馬太效應加上政策導向，產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢將更為明顯。假設辦公空間定位為科技產(chǎn)業(yè)，那么就要考慮科技人群的行為特點和消費傾向，如引入科技體驗感更強的辦公配套和生活服務配套；假如定位為金融產(chǎn)業(yè)，則會相應增加溝通、社交、路演功能區(qū)。產(chǎn)業(yè)聚集會加速上下游企業(yè)及其配套設施的入駐，從而形成強勢的品牌效應和競爭壁壘。

目前的寫字樓估值邏輯中，區(qū)位是核心要素，而區(qū)位要素又大體上與城市結(jié)構(gòu)一致，這就間接夯實了寫字樓運營的“出生決定論”。而在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉(zhuǎn)向與社區(qū)綁定。配套完備、職住平衡的未來社區(qū)，是產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)選之地，助推空間價值重置。產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的智力、資本會隨著空間完備、生態(tài)和諧而進一步聚集。改變城市結(jié)構(gòu)幾乎不可為，但運營一個完善的綜合性社區(qū)卻是有可能的，這是基于空間運營的不動產(chǎn)資管足以向往的未來。在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉(zhuǎn)向與社區(qū)綁定。

個性化與健康

無邊界辦公空間讓人們可以決定工作時間，也可以自由選擇工作環(huán)境：是在安靜的環(huán)境下專心致志還是在開放的環(huán)境下頭腦風暴。注重個人的健康和成長的理念下，開放區(qū)、娛樂區(qū)、休息區(qū)在辦公樓里所占的比例越來越大。多樣的功能區(qū)逐步代替了傳統(tǒng)辦公室千篇一律的工位。
人為控制的辦公室內(nèi)環(huán)境，包括空氣、光、水、聲音、氣味等，極大的影響著員工的健康狀態(tài)?？照{(diào)系統(tǒng)保證室內(nèi)空氣清潔、溫度適宜；盡量采用自然光照，讓辦公室更為明亮；采用凈水系統(tǒng)以及衛(wèi)生的排水設施；合理的布局，避免空間的狹窄以及擁擠感；色調(diào)的控制，通過材料與色彩等多種方式定義空間特性。

人們的隱私需求是構(gòu)成心理健康環(huán)境的重要組成部分,在心理健康環(huán)境打造方面，很重要但常被忽視的是：隱私需求。新型辦公模式其實就是在開放區(qū)展示自己和在隱私區(qū)隱藏自己之間不停切換。如聲音私密性，不想被噪音干擾或自己也不會制造噪音干擾別人；視覺私密性，不被他人看見或自己不被視線引起的干擾所影響；區(qū)域私密性，能劃定一塊專屬的空間，并能加以自主控制；信息私密性，能對工作內(nèi)容或者交談進行保密。為了尊重員工的私密需求，無邊界辦公不可或缺私密空間，并以分區(qū)式或分布式與公共空間相結(jié)合。分區(qū)式獨立空間如同圖書館里的安靜區(qū)域，能更好地支持事先安排好的、時間較長的私密需求，并提供一系列不同的環(huán)境配置；分布式獨立空間散落在整個辦公區(qū)域里，員工可借助“逃離空間”快速地在合作模式和專注模式之間切換。分布式空間應盡量靠近員工活動線路，保證一定的數(shù)量和多樣性。